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刚刚,洛阳“三料地王"横空出世!15家房企竞拍382轮!

文章来源:好房网 活动时间:2019年05月22日

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洛阳土拍风云再起。

刚刚,碧桂园拿下了洛阳13号地块,该地块成交总价14.01亿元,成交单价1401万/亩,成交楼面价7005元/㎡,溢价率134%,成为洛阳“三料地王”。


据传,此次参与竞拍的有碧桂园、保利、华润、金茂、金地、雅居乐、世茂、正荣、旭辉、中梁、禹州、美的、华宇等一线房企,而本土房企参与较少,似乎只有建业、绿都。有种说法是,建业与金科此次联手参拍,具体情况尚未核实。

在竞拍的整个过程中,碧桂园加价都可谓是气势如虹,力战群雄,势必拿下。竞拍后期,碧桂园与保利一度呈胶着状态。




该地块位于洛龙区,香山路与定鼎门街交汇处,占地面积约100亩,土地用途居住兼容商业,出让年限住宅70年,商服50年,容积率为3.0,总体限高80米,临定鼎门街限高60米。



(13号地块位置)

13号地块北侧是洛阳2019年初的地王。2019年1月17日,金科力压保利、绿都、美的、中梁等,经过192轮拿下该宗土地,117.711亩,成交总价13.1954亿,单价1121万/亩,楼面价4804元/㎡,溢价率49%,该地块金科与绿都合作,案名金科绿都天宸。

根据小编测算,该项目毛坯将卖到11000元/㎡,精装要卖到12500元/㎡-13000元/㎡。千亿房企金科与地产百强绿都联手,这个项目是很值得期待的。

不久之前,洛龙区另一个项目中梁壹号院开盘,楼面价4867元/㎡,成交均价11700元/㎡,推出137套,去化116套,去化率85%。

很难想象,洛阳的房价已经这么高了!

1
区 位

刘禹锡《赏牡丹》诗曰:庭前芍药妖无格,池上芙蕖净少情。唯有牡丹真国色,花开时节动京城,每年4-5月正是洛阳牡丹盛开的季节,此时此刻洛阳除了牡丹,讨论最多的就是房价。


(洛阳房价走势)

2018年6月份均价7021元/㎡,而到2019年5月份均价8065元/㎡,涨幅为15%,房价涨的凶不凶?

笔者的朋友说:“洛阳房价从2016年开始涨,虽有调控,但还在缓慢上涨,现在真的不便宜,想在洛龙区买一套房子,一看全是一万多!”


(洛阳部分区域房价)

年轻时白居易到长安求学,拿着自己作品拜访大诗人顾匡,顾匡看见白居易的名字嘲讽一番:“长安米贵,房子也贵,居住起来不是很容易啊!”

所以无论是过去还是现在,居洛阳大不易。

为什么洛阳的房价这么高?

洛阳位于河南省西部,是国家区域中心城市,距离郑州约136公里,横跨黄河中下游南北两岸,东邻郑州、西接三门峡、北跨黄河与焦作接壤,南与平顶山相连,占地面积1.52万平方公里,常住人口674万。

整体定位:洛阳作为国家文旅名城,将与郑州共同建设河南省双核中心、打造成为国家区域性中心城市和中原城市群副中心城市。


2
经济与人口

洛阳GDP总量是河南“二哥”,碾压郑州之外的其他地市。


2018年洛阳市区GDP为4640亿元,同比增长7.9%,并且5年复合增长率8%,远远高于其他兄弟城市,稳居河南省第二。

洛阳也是河南省第二个修地铁的城市,近期建设规划由4条线路组成,线网总长105.4公里,车站数量63座,其中换乘站8座,预计洛阳地铁1号线一期于2021年开通运营,2号线一期2022年开通运营。

地铁修建侧面也反映了洛阳的经济实力。

恒大首席经济学家任泽平说:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融,接下来笔者带大家看一下洛阳的人口。


洛阳人口2013年为692万,2018年为712万,平均每年流入约4-5万人左右,年增长率0.6%,人口流入不是很多,作为河南省另一个经济“引擎”,人口流入为何这么少?

如果你打开地图,会发现洛阳在郑州与西安之间,洛阳距离郑州136公里,距离西安370公里,洛阳的流入人口之所以少,是被两个城市虹吸走了。

任泽平在《房地产周期》中说出了人口迁移的特点:从低收入地区到高收入地区,从城市化到大都市圈化,直到经济-人口比值趋近于1。

所以人口因素还不是洛阳房价上涨的主要原因。

3
土地供应

《经济学原理》十大原理中有一个是供求定理:任何一种商品价格的调整都会使该商品的供给和需求达到平衡,通俗来说一种商品供应的多,价格低,供应的少,价格贵。

决定一个城市房价的第一变量是人口,第二个变量是土地,笔者带大家看一下洛阳的土地供应。


(2014年-2018年洛阳住宅供应量)

从近五年住宅用地供应来看,2014年供应量高达211万㎡,2015年少了81万㎡到129万㎡,而2016年达到最低点66万㎡,2015年-2017年这三年洛阳土地供应直线下降,供应下降,库存下降,最终作用在房价上,这三年正是洛阳房价蹿升最快的时候。


由于土地供应量不足,洛阳住宅库存仅为18个月,也就是说如果没有新的供应量,洛阳住宅只够卖18个月,而郑州住宅库存大概在10个月左右。

而此次所拍的13号土地位于洛龙区,洛龙区是洛阳的政治、商业、商务中心,各种优质资源配套齐全,是洛阳唯一个供不应求的区域,也是洛阳房价的至高点。

所以,洛阳近期土拍如此抢手,似乎就很容易理解了,而洛阳房价的未来走向,也就不难想象了!

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